Uregistreret og ulovligt byggeri

Det er ikke det mest sexede emne, men kan have enorm betydning eksempelvis i forbindelse med et salg, og derfor giver vi her en indføring i, hvordan du kan tjekke om du har byggeri, som er uregistreret.

Alle ejendomme med bebyggelse på, har en BBR-meddelelse. BBR-meddelelsen fortæller, hvilke bygninger der er på ejendommen, og hvad de er registreret som. Det er grundejers eget ansvar at ens BBR-meddelelse er opdateret. Er du i tvivl om, hvad der står på din, kan du tjekke det her. 

Hvad er uregistreret og ulovligt byggeri?

I et groft estimat, har omkring 50 % af alle ejendomme ikke retvisende forhold på deres BBR-meddelelse. På nedenstående liste kan I se, hvilke bygninger/bygningsdele vi typisk ser, og har arbejdet på, som ikke har været registreret korrekt:

• Garager og carporte
• Skure og udhuse
• Overdækninger
• Legehuse
• Hævede terrasser
• Hønsehuse
• Drivhuse
• Sauna

 

Tit og ofte handler det ikke om, at der har været handlet i ond tro, men at man ikke har haft den nødvendige viden til, at det reelt skulle have været registreret.

I nogle tilfælde, er der ikke kun tale om, at det er byggeri, der skal registreres korrekt. Her er der tale om ulovligt byggeri, som kræver en byggeansøgning. Det er ofte ikke et spørgsmål om, at det ikke kan lade sig gøre, men mere et spørgsmål om, at det ikke er noget der kan laves uden en forudgående byggetilladelse. Og her vil der skulle søges en lovliggørende byggetilladelse. Her er nogle eksempler på, hvad det kunne være:

• Ovenstående liste omkring fejlregistreret byggeri, kan også kræve en lovliggørende byggetilladelse
• Omdannelse af garage til bolig
• Tidligere uudnyttet overetage, der er blevet renoveret og taget i brug til beboelse
• Udvidelse af boligarealet, som f.eks. en ny kvist
• Udvidelse af restauration eller butik i tilstødende lokaler
• Anvendelsesændring fra for eksempel klinik til bolig

 

Det sidste eksempel kan du se og læse mere om her, hvor vi var med til at omdanne en gammel tandlægeklinik til 2 lejligheder. Hvis du/I vil vide mere om, hvad der kræver registrering eller lovliggørelse, kan der læses mere om det på bygningsreglementets hjemmeside under de administrative bestemmelser – eller klik her.

I udgangspunktet kræver alt byggeri en tilladelse enten i form af, at det skal registreres på BBR-meddelelsen eller i form af en byggetilladelse. Byggeri der kun kræver registrering på BBR-meddelelsen, vil være undtaget for ansøgning om byggetilladelse, og skal derfor bare registreres på BBR. Det er ejers egen pligt, at sørge for at BBR-meddelelsen er opdateret, og det kan gøres her. Det vil typisk være mindre sekundære bygninger som garager, carporte udhuse og lignende småbygninger, som kun kræver en rettelse af BBR-meddelelsen. Her er dog en vigtig regel om, at den samlede mængde af sekundært byggeri IKKE må oversigt 50 m². Det er altså ikke kun den enkelte bygning der skal være under 50 m², men den samlede mængde af alle sekundære bygninger på grunden. Hvis du/I vil læse mere om, hvad man kan lave uden byggetilladelse, kan man læse mere om det på bygningsreglementet under Byggeret og Helhedsvurdering – eller klik her. Det er den respektive kommune, hvor byggeriet ligger i, der i sidste ende godkender, om byggeriet kan påføres BBR-meddelelsen uden yderligere sagsbehandling. Det tager typisk mellem 1-2 uger, men kan afhængig af kompleksitet tage længere tid.

Hvis et byggeri IKKE kan overholde byggeretten jf. bygningsreglementets bestemmelser, vil det kræve en lovliggørende byggetilladelse. Dette kan have flere forskellige konsekvenser.

1. Selvom byggeriet er opført for mange år siden, under et andet bygningsreglement, kan der være visse områder, hvor byggeriet skal overholde nuværende krav. Det kan være områder som brand- og konstruktionsklasser. Man kan derfor blive pålagt mere skærpede krav, end vis byggeriet havde været ansøgt i forbindelse med opførelsen.
2. Hvor der ved almindelige ansøgninger om byggetilladelser er et generelt servicemål på 40-60 kalenderdage, er der ved lovliggørelsessager ikke fastsat et egentligt servicemål. Det kan dermed betyde, at en lovliggørelsessag kan tage længe om at blive sagsbehandlet, og vi har før oplevet, at der ved en lovliggørelsessag kan gå mere end 6 måneder, før sagsbehandlingen starter. Dette kan blandt andet få betydning i forbindelse med salg af et hus, hvor det ulovlige forhold først skal lovliggøres før en handel kan gennemføres. Du/I kan læse mere om sagsbehandlingstider her (gør her til link til vidensbank opslag om sagsbehandlingstider).
3. I ekstreme tilfælde kan man blive bedt op at rive det ulovlige byggeri ned. Det kan blive en konsekvens, hvis det opførte byggeri ikke kan opfylde bygningsreglementets bestemmelser, og at der ikke kan meddeles dispensation. I en konkret sag fra Randers, er en ejer blevet pålagt at rive en bygning med garage og værksted ned. Det kan du se og læse mere om her.

 

Et gammelt udtryk siger: Hellere tilgivelse, end tilladelse. Vores anbefaling er dog klart, at de økonomiske konsekvenser ved at lade være, langt kan overstige det at få en byggetilladelse før man  opfører sit byggeri. Udgiften til byggetilladelsen er der uanset om den søges på forkant eller bagkant, og kan i sidstnævnte tilfælde ende med at blive dyrere, hvis man skal ændre noget af konstruktionen  efterfølgende.

 

Har du spørgsmål til dit byggeri?

Vi svarer meget gerne på spørgsmål, hvis du har brug for hjælp – giv os et kald, og se vores kontaktoplysninger her.